La vente d’une résidence principale éligible est exonérée de plus-value au Luxembourg. Pour les autres immeubles privés, une détention de 5 ans au plus conduit normalement au barème progressif. Au-delà, le gain, appelé bénéfice de cession, est calculé à partir d’un prix d’acquisition réévalué et peut être réduit par des abattements. Il est ensuite imposé au demi-taux global, c’est-à-dire à la moitié du taux moyen d’impôt sur l’ensemble des revenus imposables du contribuable.
Cet article concerne les immeubles du patrimoine privé d’une personne physique. La vente d’un immeuble inscrit dans une entreprise ou détenu par une société relève d’un calcul différent.
Deux régimes selon la durée de détention
Le droit luxembourgeois distingue le bénéfice de spéculation du bénéfice de cession.
Un immeuble vendu dans les 5 ans qui suivent son acquisition produit un bénéfice de spéculation. Le gain imposable rejoint alors les revenus soumis au barème progressif, qui peut atteindre 42 % hors contribution au fonds pour l’emploi. Cette contribution est un supplément calculé sur l’impôt sur le revenu.
Une vente réalisée après plus de 5 ans produit un bénéfice de cession. Ce revenu extraordinaire relève du demi-taux global, plafonné à 21 % hors contribution au fonds pour l’emploi.
| Situation actuelle | Qualification principale |
|---|---|
| Vente dans les 5 ans de l’acquisition | Bénéfice de spéculation |
| Vente après plus de 5 ans | Bénéfice de cession |
| Vente de la résidence principale éligible | Gain exonéré |
Pour une cession réalisée entre le 1er janvier 2024 et le 30 juin 2025, un immeuble détenu plus de 2 ans relevait du bénéfice de cession. Le gain était alors imposé au quart du taux global, plafonné à 10,5 % hors contribution au fonds pour l’emploi. Ce seuil de 2 ans a aussi couvert certains actes signés du 1er juillet au 30 septembre 2025 lorsque le compromis de vente avait été enregistré au plus tard le 30 juin 2025. La fiche de l’Administration des contributions directes sur la vente d’un immeuble distingue cette mesure temporaire du régime actuel.
Le calcul de la plus-value
Le calcul part du prix de vente et du prix d’acquisition à considérer. Les frais directement liés à la cession sont déduits du prix de vente. Les dépenses retenues dans le prix d’acquisition ou de revient doivent correspondre aux catégories admises et être justifiées.
Pour un bénéfice de cession après plus de 5 ans, les dépenses constituant le prix d’acquisition sont réévaluées pour tenir compte de l’inflation. Chacune est multipliée par un coefficient qui dépend de l’année où elle a été engagée. La table de coefficients à utiliser est celle de l’année fiscale de la vente. Le modèle 700 pour 2026, le formulaire consacré aux cessions d’immeubles privés, reprend la nouvelle table applicable à l’année 2026.
Le modèle 700 de l’Administration des contributions directes reprend les étapes du calcul et les rubriques à compléter. Il distingue le bénéfice de spéculation, le bénéfice de cession et la résidence principale.
Un prix de vente élevé ne correspond donc pas à la plus-value. Seule la différence calculée selon les règles fiscales, après les ajustements admis, constitue le point de départ de l’imposition.
L’exonération de la résidence principale
L’article 102bis de la loi concernant l’impôt sur le revenu distingue plusieurs situations. Le premier cas concerne une habitation occupée au moment de la vente ou cédée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le déménagement. L’occupation habituelle doit alors avoir commencé dès l’acquisition ou l’achèvement de la construction, ou avoir duré au moins les 5 années précédant la vente. Cette condition de durée ne s’applique pas lorsque la cession répond à un motif familial ou à un changement de résidence lié à la profession du contribuable, de son conjoint ou de son partenaire.
Pour une ancienne habitation vendue plus tard, trois conditions doivent toutes être remplies. Le contribuable doit l’avoir occupée après l’acquisition ou l’achèvement. Il doit l’avoir quittée pour l’un de ces motifs. Il ne doit pas non plus être propriétaire d’une autre habitation disponible pour son usage. Un logement donné en location à un tiers n’est pas considéré comme une autre habitation disponible pour ce test.
La procédure officielle permet de distinguer ces cas. Ainsi, un déménagement suivi d’une vente rapide ne dispense pas de vérifier l’historique d’occupation, mais l’achat d’une nouvelle résidence n’écarte pas à lui seul l’exonération de l’ancienne dans le délai prévu.
L’exonération couvre aussi les dépendances normales du bâtiment et du terrain sur lequel il est construit. Un terrain distinct ou une surface qui dépasse ce qui est normalement attaché à l’habitation demande une analyse séparée.
L’abattement sur le bénéfice de cession
Une déduction de 50 000 euros peut réduire le bénéfice de cession. Pour des époux ou partenaires imposés collectivement, elle atteint 100 000 euros. Ce montant vaut pour une période de 10 ans, d’où son nom d’abattement décennal.
Cet abattement n’est pas renouvelé à chaque vente. Les montants déjà utilisés pendant les 10 années précédentes réduisent la part encore disponible. Son application suppose donc de reprendre l’historique des cessions du contribuable. Les cessions de participations importantes détenues à titre privé entrent aussi dans cet historique.
Un abattement supplémentaire de 75 000 euros au maximum concerne un immeuble bâti reçu par succession en ligne directe. Seule la dernière résidence principale occupée par les parents est admissible, même si cette occupation avait cessé avant l’ouverture de la succession. L’avantage est accordé pour une seule résidence éligible par contribuable. Pour des conjoints ou partenaires imposés collectivement, la part héréditaire de chacun est examinée. Cet abattement est déduit avant l’abattement décennal et ne peut pas créer de perte.
La déclaration de la vente
La vente ou l’échange doit être déclaré à l’Administration des contributions directes. Cette obligation existe même lorsque la résidence principale rend le gain exonéré.
La déclaration repose sur le modèle 100, le formulaire de déclaration d’impôt sur le revenu, et sur son annexe consacrée aux cessions immobilières, le modèle 700. La vente est rattachée à l’année de l’acte notarié. Une condition suspensive peut toutefois déplacer le moment où le transfert devient définitif.
Le calcul doit permettre de relier chaque montant au prix d’acquisition, aux frais retenus, aux dépenses admises et au prix de vente. Cette traçabilité est particulièrement importante lorsqu’un bien a été acquis depuis longtemps ou a fait l’objet de travaux.
La situation des non-résidents
Une personne non résidente reste imposable au Luxembourg sur la vente d’un immeuble situé au Luxembourg. Elle doit déclarer le gain selon les mêmes grandes catégories de spéculation, cession ou résidence principale lorsque les conditions correspondantes sont remplies.
La convention fiscale applicable peut aussi intervenir pour éviter une double imposition dans l’État de résidence. Pour un résident de France, l’article 13 de la convention fiscale entre la France et le Luxembourg organise la répartition du droit d’imposer.
L’assimilation fiscale au résident, qui permet à un non-résident d’être imposé comme un résident, ne doit pas être présumée. Elle dépend d’une demande et de conditions propres à la situation du contribuable.
Les immeubles détenus par une société
Les règles précédentes concernent le patrimoine privé. Une SARL ou une autre société de capitaux comptabilise le résultat de la cession dans son bénéfice imposable. L’exonération de la résidence principale et l’abattement décennal d’une personne physique ne s’appliquent pas à la société.
Une SCI luxembourgeoise, ou société civile immobilière, demande une autre lecture. Sa transparence fiscale peut conduire à imposer les associés sur leur quote-part, c’est-à-dire sur leur part du résultat. La qualification exacte dépend toutefois de l’activité, du bien et de la situation de chaque associé.
La forme de détention doit donc être identifiée avant d’appliquer une règle de plus-value. Le seul fait qu’un actif soit un immeuble ne suffit pas à déterminer son régime fiscal.
Examiner la fiscalité d’une vente immobilière
Une consultation fiscale pour examiner l’opération envisagée, la situation du cédant et les points à vérifier.
Questions fréquentes
Quelle durée sépare la spéculation de la cession ?
Dans le régime ordinaire actuel, la durée de détention qui les sépare est de 5 ans. Un immeuble privé vendu dans les 5 ans de son acquisition produit un bénéfice de spéculation, imposé au barème progressif jusqu'à 42 % hors contribution au fonds pour l'emploi. Au-delà de 5 ans, le bénéfice de cession relève du demi-taux global, plafonné à 21 % hors cette contribution.
La vente de la résidence principale est-elle exonérée ?
Oui, lorsque les conditions légales de la résidence principale sont remplies. La vente doit néanmoins être déclarée à l'Administration des contributions directes.
