Le régime fiscal luxembourgeois des plus-values immobilières repose sur une distinction fondamentale entre deux types de gains : le bénéfice de spéculation (cession dans un délai inférieur ou égal à 5 ans après l’acquisition) et le bénéfice de cession (cession après plus de 5 ans de détention). Le premier est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, pouvant atteindre 42 % hors contributions sociales ; le second bénéficie du demi-taux global, plafonné à 21 %.

Une mesure temporaire, applicable jusqu’au 30 juin 2025, réduit exceptionnellement le seuil de spéculation à 2 ans et applique le quart du taux global aux bénéfices de cession (plafond de 10,5 %). Cette fenêtre d’opportunité fiscale mérite une attention particulière pour les propriétaires envisageant une cession à court terme.

La résidence principale occupe une place privilégiée dans ce dispositif : elle bénéficie d’une exonération totale de la plus-value réalisée lors de sa vente, sous réserve du respect de conditions strictes. Cette exonération ne dispense toutefois pas le vendeur de l’obligation déclarative — la transaction doit systématiquement être portée à la connaissance de l’administration fiscale via le modèle 700.

Ce guide détaille le calcul de la plus-value imposable, le régime de la résidence principale, les taux d’imposition applicables, les mécanismes d’abattement, le traitement des SCI, la situation des non-résidents et les obligations déclaratives.

1. Calcul de la plus-value imposable

1.1. Détermination du prix d’acquisition

Le prix d’acquisition comprend non seulement le prix effectivement payé lors de l’achat initial, mais également l’ensemble des frais directement liés à cette acquisition : frais d’acte notarié, commissions d’intermédiaires immobiliers et dépenses d’amélioration engagées ultérieurement sur le bien.

Pour les cessions intervenant après plus de 5 ans de détention, l’administration fiscale applique des coefficients d’indexation (détaillés dans le modèle 700) pour neutraliser l’effet de l’inflation. Depuis 1991, les amortissements pratiqués sur le bien immobilier ne sont plus pris en compte dans le calcul de la plus-value.

1.2. Détermination du prix de vente net

Le prix de vente correspond au montant effectivement perçu par le vendeur, diminué des frais directement liés à la transaction (commissions d’agence, frais de notaire pour la vente).

Point de vigilance : les intérêts d’emprunt ne s’imputent pas sur la plus-value. Seuls les frais directement liés à l’aliénation et les dépenses d’investissement entrant dans le prix de revient sont pris en compte dans le modèle 700. Les intérêts se déduisent ailleurs (habitation personnelle ou location).

2. Régime de la résidence principale

2.1. Conditions d’exonération

Un bien immobilier est considéré comme résidence principale lorsqu’il est effectivement occupé par le propriétaire au moment de la vente, ou vendu au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le déménagement, sous réserve de conditions spécifiques :

Condition	Détail
Occupation au moment de la vente	Exonération automatique
Vente après déménagement	Au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le déménagement
Occupation continue	Depuis l’acquisition du bien
Occupation consécutive	Pendant au moins 5 années consécutives
Motif de déménagement	Raisons familiales ou professionnelles reconnues par l’administration

2.2. Traitement des dépendances et du terrain

L’exonération s’étend aux dépendances normales du bien, y compris le terrain sur lequel est édifiée la construction :

Surface du terrain	Traitement fiscal
Jusqu’à 10 ares	Présomption de dépendance normale : exonération intégrale
Au-delà de 10 ares	Exonération dans la limite de 15 fois la surface de l’assiette bâtie
Terrains à bâtir indépendants	Exclus de l’exonération, soumis à l’imposition normale

3. Taux d’imposition applicables

Le régime fiscal présente une structure binaire selon la durée de détention du bien :

Régime	Durée de détention	Taux d’imposition	Particularités
Bénéfice de spéculation	≤ 5 ans (2 ans jusqu’au 30/06/2025)	Barème progressif jusqu’à 42 %	Cumul avec autres revenus
Bénéfice de cession	> 5 ans	Demi-taux global (max 21 %)	Revenu extraordinaire
Période spéciale 2024-2025	> 2 ans	Quart du taux global (max 10,5 %)	Mesure temporaire
Résidence principale	Occupation effective	Exonération totale	Déclaration obligatoire

Précision : les taux de référence sont de 42 % pour les bénéfices de spéculation et 21 % pour les bénéfices de cession, hors contributions sociales. Les taux parfois mentionnés de 45,78 % et 22,89 % incluent les contributions au Fonds pour l’emploi et à l’assurance dépendance.

4. Abattement décennal et transmissions

4.1. Abattement décennal

Le système fiscal prévoit un abattement décennal sur les bénéfices de cession immobilière :

Élément	Montant
Personne seule	50 000 € sur 10 années glissantes
Couple (imposition collective)	100 000 € sur 10 années glissantes

Cet abattement peut être réparti librement sur plusieurs cessions durant la période de 10 ans. Les montants utilisés redeviennent disponibles 10 ans après leur utilisation.

4.2. Transmissions à titre gratuit

En cas d’héritage, la durée de détention du défunt est transmise à l’héritier, permettant de bénéficier du régime plus favorable. En cas de donation, la date d’acquisition du donateur est conservée. Un abattement exceptionnel de 75 000 € s’applique lorsqu’un enfant vend l’ancienne résidence principale de ses parents.

5. Report d’imposition : principe et exception

5.1. Absence de report automatique

Le Luxembourg n’offre pas de mécanisme général de report d’imposition en cas de remploi du produit de cession dans une nouvelle résidence principale. Cette caractéristique distingue le régime luxembourgeois de certains systèmes fiscaux étrangers.

5.2. Dispositif temporaire (article 102quater LIR)

Dispositif temporaire de report d’imposition : un mécanisme exceptionnel, applicable aux cessions réalisées entre le 1er janvier 2024 et le 30 juin 2025, permet le report sous conditions strictes. Deux voies de remploi sont éligibles : l’investissement dans des logements neufs classe énergétique A+, et l’acquisition de logements destinés à la gestion locative sociale. La demande doit être déposée via le modèle 700 avec son annexe. Ce dispositif est désormais en voie de clôture.

6. Location, amortissements et SCI

6.1. Amortissements sur les revenus locatifs

Les propriétaires bailleurs peuvent déduire de leurs revenus locatifs les amortissements pratiqués sur leurs biens immobiliers. Un point fondamental : contrairement à certaines idées reçues, les amortissements déduits ne font l’objet d’aucune réintégration lors du calcul de la plus-value à la revente. Les amortissements n’affectent pas le prix d’acquisition retenu, ce qui constitue un avantage fiscal significatif pour les investisseurs immobiliers.

6.2. Sociétés civiles immobilières

Les SCI de droit luxembourgeois bénéficient du principe de transparence fiscale : l’imposition s’effectue directement au niveau des associés, proportionnellement à leur quote-part. Les plus-values réalisées par la SCI sont imposées dans le chef de chaque associé selon les règles applicables aux particuliers, permettant le cas échéant de bénéficier de l’exonération de la résidence principale ou des abattements décennaux, sous réserve du respect des conditions requises.

7. Situation des non-résidents

7.1. Principe d’imposition territoriale

Les personnes non-résidentes demeurent imposables sur les gains provenant de la cession d’immeubles situés au Luxembourg, indépendamment de leur résidence fiscale. Aucune retenue à la source n’est pratiquée sur le prix de vente — contrairement aux pratiques observées dans d’autres juridictions. Les non-résidents doivent déposer une déclaration fiscale auprès de l’administration luxembourgeoise.

7.2. Assimilation aux résidents

Sous certaines conditions, les non-résidents peuvent demander à bénéficier d’une assimilation aux résidents, leur ouvrant l’accès à certains avantages fiscaux normalement réservés aux contribuables résidents. Pour un accompagnement personnalisé, consultez notre service de conseil fiscal.

8. Obligations déclaratives

Toute cession immobilière — y compris celle portant sur une résidence principale exonérée — doit être déclarée via le modèle 700 joint au modèle 100 de déclaration générale des revenus. La date retenue est celle de la signature de l’acte notarié.

Document	Objet
Modèle 700	Déclaration de la cession immobilière
Modèle 100	Déclaration générale des revenus
Acte de vente	Justificatif de la transaction
Justificatifs du prix d’acquisition	Preuve des frais engagés
Preuve de résidence principale	Le cas échéant

Un expert-comptable peut accompagner l’établissement de ces déclarations, notamment pour optimiser le calcul de l’indexation et des abattements.

9. Exemple chiffré

Un couple a acquis une résidence secondaire en 2018 pour 500 000 €, auxquels s’ajoutent 40 000 € de frais d’acquisition et 60 000 € de travaux d’amélioration, soit un prix d’acquisition total de 600 000 € avant indexation. La vente intervient en 2025 pour 750 000 €.

Élément	Montant
Prix de vente brut	750 000 €
Frais de vente	−30 000 €
Prix de vente net	720 000 €
Prix d’acquisition (avant indexation)	600 000 €
Plus-value brute (avant indexation)	120 000 €
Abattement décennal (couple)	−100 000 €
Base imposable estimée	20 000 €

Si l’acte est signé entre le 1er janvier et le 30 juin 2025, l’imposition se fera au quart du taux global (bénéfice de cession). Après le 30 juin 2025, retour au demi-taux. Pour les sociétés détenant de l’immobilier (comme une SARL ou une SOPARFI), le traitement comptable de la plus-value doit être intégré dans les comptes annuels déposés au RCS.